家の状態はどこまで直す？境界線｜売却前の修理・修繕で損しない判断軸

不動産売却前に「どこまで直すべきか」を、必須（安全・漏水など）／やると効きやすい（低コスト高印象）／無理にやらない（費用が重い）で整理。伝え方のコツと判断手順もまとめます。
不動産の査定前チェック｜準備で差がつく3つと、連絡で疲れない段取り

家の状態はどこまで直す？売却前に迷わない「境界線」

売却前って、急に気になる所が目に入るんですよね。

「直した方が高く売れる？」「でも費用が怖い…」って、迷いが増えます。

ここでは、全部を完璧にする話じゃなくて、直す所／直さない所の境界線をはっきりさせます。

このページで整理できること

  • 直すべき所・直さなくていい所の境界線（判断軸3つ）
  • 費用をかけすぎない「効く直し方」
  • 直さない場合の伝え方（揉めにくい説明）

結論：判断軸は3つ（安全・取引・印象）

先に結論です。「どこまで直す？」は、次の3つの判断軸で決めると迷いが減ります。

判断軸 チェックすること 判断の方向
①安全（住める状態） 漏水・電気・ガス・建具の危険など 基本は直す（後回しにしない）
②取引（手続きが通るか） 原因不明の不具合がある／説明できない不安 調査・説明を整える（必要なら専門確認）
③印象（見た瞬間の引っかかり） 汚れ・臭い・暗さ・生活感など 低コストで整える（修理より先に効くことが多い）

一言：高額リフォームで勝負するより、安全の問題は直す、印象は軽く整える、大工事は慎重。この3段階で考えるとラクです。

直すべき所：やらないと話が進みにくい領域

ここは、買主の不安が強くなりやすい所です。後から出ると揉めやすいので、優先度が高いです。

分類 例 なぜ優先？
漏水・水回り 水漏れ、排水の詰まり、給湯器の不調 生活に直結して、不安が大きい
電気・ガス ブレーカーが落ちる、換気扇が動かない等 安全面の心配が出やすい
建具・開閉 ドアが閉まらない、窓が固い、鍵が不安定 内覧で一発で分かり、印象も下がる
カビ・強い臭い 浴室のカビ臭、部屋のこもった臭い 見た目以上に「無理」と判断されやすい

判断のコツ

  • 「生活できる最低ライン」を下回るものは、直した方が話が早いです
  • 直せないなら、原因と現状を説明できる形（いつから／どの程度／対処）にします

小さな失敗（ありがち）

「内覧までに何とかなるだろう」と思って、排水の流れが悪いままにしたら、内覧中に相手が気づいて空気が変わりました。大ごとじゃなくても、生活に直結する不調は一気に不安になります。

やると効きやすい所：低コストで印象が変わる

ここは、費用を抑えつつ効果が出やすい領域です。修理より先に、まずここを整えるのが現実的です。

やること 効きやすい理由 ポイント
におい対策 第一印象が軽くなる 換気＋水回りの掃除＋布製品の見直し
明るさ 同じ部屋でも広く見える カーテン開け、照明の色・球切れチェック
水回りの見た目 清潔感が評価されやすい 鏡・蛇口・排水口を重点的に
玄関・入口 最初の数秒で印象が決まる 靴・傘・物の置き方を整える
小さな補修 「手入れされてる感」が出る 緩い取っ手、軽い建具調整、簡単な補修

ポイント：買主は「新築みたいか」より、気持ちよく住めそうかで判断することが多いです。だから、印象の手当てが効きます。

無理にやらない所：費用が重くなりやすい

ここで焦って大工事に入ると、費用と時間が膨らみやすいです。慎重に。

判断が難しいもの 無理にやらない理由 代わりにやること
全面リフォーム 費用が重く、好みも分かれる 清潔感と説明材料を整える
設備の総入れ替え 回収できないことがある 不具合がある部分だけ手当て
見た目だけの高額工事 売り出しの遅れにつながりやすい 期限があるなら特に慎重に

判断の言い方（迷いを減らす）

  • 「この工事をしたら、売り出しが何週間遅れる？」
  • 「費用は、売却の中で回収できそう？」
  • 「買う人の好みで割れそう？」

直さない場合の伝え方：揉めにくい説明の型

直さない選択もあります。その場合は、言い方を整えると揉めにくいです。

説明の型（短く）

  • ①現状：何がどうなっているか（事実）
  • ②いつから：分かる範囲で
  • ③対処：やっていること／やっていない理由
  • ④影響：生活上の影響はどの程度か
例 説明のしかた（短く）
建具が固い 「この窓が少し固いです。潤滑剤で軽くなることがありますが、現状はこういう動きです」
古い設備 「年数は経っていますが現在は使用できています。交換が必要になりそうな時期は買主側で判断できるように情報を出します」
細かなキズ 「生活でついたキズが一部あります。大きな傷みではないので現状での引渡しを想定しています」

コツ：隠すより、短く言う。長く言い訳しない。これだけで、相手の不安が下がりやすいです。

今日からの進め方：Step1〜3

やることを増やさず、順番だけ整えます。

  1. Step1：気になる所を「安全／取引／印象」に分けてメモする（3列で十分）
  2. Step2：安全に関わる不調は優先して手当て（直す／原因を確認）
  3. Step3：印象は低コストで整える（におい・明るさ・水回り・玄関）

メモの書き方（例）

・安全：排水が遅い（要確認）

・取引：修繕履歴が曖昧（メモ作る）

・印象：玄関が物で散らかる（置き方を整える）

質問と回答：よく迷う所だけ

質問：直したら、その分高く売れますか？

回答：ケースによります。だからこそ、安全面の不調は直す価値が出やすい一方、見た目だけの高額工事は回収できないこともあります。まずは低コストで印象が変わる所を優先すると現実的です。

質問：古い家は、全部直さないと売れない？

回答：全部を新しくする必要はありません。買主は「住める状態か」と「説明がクリアか」を見ます。安全の不安が残る所だけ手当てして、他は現状を短く説明できる形にすると進みやすいです。

質問：不具合があるのを言うと不利ですか？

回答：隠す方が後で揉めやすいです。短く、事実ベースで伝えて、影響と対処を添えると、逆に安心されることもあります。

まとめ：今日やること

  • ① 気になる所を「安全／取引／印象」で仕分けする
  • ② 安全に関わる不調は先に手当て（直す／原因を確認）
  • ③ 印象は低コストで整える（におい・明るさ・水回り・玄関）

① カテゴリへ戻る ② 次のページへ