囲い込みっぽい時の見分け方｜不動産売却で「情報が止まる」サインと確認の順番

囲い込みは“絶対にそう”と決めつけるより、「反応が弱い理由」と「情報が止まっている箇所」を切り分けるのが先です。内覧ゼロ・問い合わせ少ない時に確認したい質問テンプレと、改善させる順番をまとめます。
不動産売却のトラブル回避｜揉めない順番と、危ないサインの見分け方

囲い込みっぽい時の見分け方（不動産売却）

売却を任せているのに、なんだか話が前に進まない。

内覧が入らない。問い合わせの話が出ない。報告が薄い。

こうなると「もしかして囲い込み…？」って不安になりますよね。

このページで整理できること

  • 囲い込み“っぽい”サイン（決めつけずに見分ける）
  • 反応ゼロの「普通の理由」との切り分け
  • 角を立てずに確認する質問テンプレ
  • 改善させる順番（変わらない時の逃げ道も）

結論：「情報が止まる」「説明が薄い」が続いたら疑う

囲い込みは、ざっくり言うと「買主側も自社で取りたいから、他社からの客付け（買主探し）が入りにくい状態を作る」イメージです。

ただ、外からは断定できません。

だから最初は“反応が弱い理由”と“情報が止まっている箇所”を分けて見ます。

見分けの軸：結果（内覧が少ない）だけじゃなく、途中の数字（問い合わせ・案内打診・断った理由）が出てくるかどうか。

まず切り分け：内覧ゼロには「普通の理由」もあります

状況 普通に起きる原因 先に聞くと早いこと
内覧が入らない 価格が相場から外れている／写真・見せ方が弱い／時期（繁忙期外） 反響（問い合わせ）件数と、見送り理由の内訳
問い合わせはあるが案内に繋がらない 条件が合っていない／内覧の枠が少ない／返答が遅い 案内打診の件数、日程提案の回数
値下げの話だけ早い 競合物件が強い／相場が動いた 競合の具体例（同条件の物件）と比較ポイント

ここ大事：「囲い込みかも」で止まるより、数字で会話できる状態にすると、改善も切替も一気にやりやすくなります。

囲い込みっぽいサイン：この形が揃うと怪しさが上がる

  • 反響（問い合わせ）の数字が出てこない（「少ないです」だけで終わる）
  • 他社からの案内打診の話が出ない（ゼロなのか、断ってるのか不明）
  • 活動報告がふわっとしている（やったことは言うが、結果がない）
  • 写真・掲載内容の改善提案がない（変える余地があるのに放置）
  • 値下げだけ強めに来る（根拠が薄い、比較物件が出ない）
  • 「今は水面下で…」が長い（期限がない、説明が増えない）
  • 聞いた瞬間に嫌がる（数字・根拠・一覧を求めると機嫌が変わる）

この中で2〜3個なら、まだ様子見でもOKです。

でも「数字が出ない」＋「値下げだけ早い」＋「報告が薄い」が揃うと、いったん確認した方が安心です。

角を立てずに確認する：質問テンプレ（そのまま使えます）

連絡文テンプレ（丁寧だけど逃げにくい）

お世話になっております。状況を把握して判断したいので、直近2週間（または1か月）の活動を、数字で共有いただけますか。

・反響（問い合わせ）件数（媒体別でも分かれば）
・案内打診の件数（他社からの打診含む）
・実施できた内覧の件数
・見送り理由の内訳（価格／立地／間取り／築年数など）
・次の2週間で改善する点（写真・掲載文・条件調整など）

こちらも内覧枠の調整など協力しますので、判断材料としてお願いします。

狙い：責める言い方をせずに、数字と次の改善を出してもらう形です。ここで具体が出るなら、囲い込み不安はかなり小さくなります。

改善させる順番：不安を減らしながら前に進めるStep1〜3

  1. Step1：活動の「数字」を出してもらう（反響・案内打診・内覧・見送り理由）
  2. Step2：次の2週間でやる改善を決める（写真差し替え、掲載文、内覧枠、条件の調整）
  3. Step3：期限を決めて見直す（例：2週間後に数字で再確認→変わらなければ契約を見直す）

小さなコツ：「値下げ」の話は、最後に回して大丈夫です。先に露出と反響の改善をやって、それでも弱い時に判断した方が納得しやすいです。

変わらない時の逃げ道：媒介契約を見直す

数字の共有も改善も弱いままなら、契約の形を見直すのが安全です。

選択肢 狙い 向いている状況
担当変更を依頼 同じ会社のまま流れを変える 会社自体は信頼できるが担当が合わない
媒介の切替を検討 他社からの客付けが入りやすい形に寄せる 他社経由の内覧が極端に少ない
別会社へ変更 前提から変える 説明が薄い・数字が出ない状態が続く

判断の置き場所：「疑って勝つ」より、売れる確率が上がる動きを選ぶ方が、精神的にもラクです。

質問と回答

質問：囲い込みって、直接「やってますか？」って聞くべき？

回答：いきなりそれを言うと、話がこじれやすいです。まずは活動の数字と改善の約束を出してもらう方が、結果的に早いことが多いです。

質問：内覧が入らない＝囲い込み、で決めていい？

回答：それだけでは決めない方が安全です。価格・写真・競合・時期でも普通に起きます。だからこそ、問い合わせ→案内打診→内覧の途中の数字で切り分けます。

質問：数字を出してくれない時はどうする？

回答：その時点で不安は残りやすいです。期限を決めて改善が見えないなら、担当変更や契約の見直しを検討すると、売却全体が動きやすくなります。

まとめ：疑う前に「数字」と「改善」を出してもらう

  • 囲い込みは断定より、情報が止まっている所を確認するのが先
  • 内覧ゼロでも普通の理由はある。だから数字で切り分ける
  • テンプレで「反響・案内打診・内覧・見送り理由」を出してもらう
  • 変わらないなら、期限を決めて契約を見直す

①カテゴリへ戻る　｜　②次のページ