住宅ローン控除との関係｜不動産を売る年に気をつけたい注意点

住宅ローン控除は「その年の年末まで住んでいるか」がまず大事。売却や転居がある年は、年末調整の出し方・3,000万円控除との組み合わせ・ローン残債がある売却（損失特例）などで判断が分かれます。迷いやすい境界線を整理します。

住宅ローン控除との関係：注意点（不動産売却）

不動産を売る年って、「税金（譲渡所得）」だけじゃなくて、住宅ローン控除の扱いも一緒に動くので、地味に迷います。

ここは、ポイントを3つに分けるとスッキリします。

このページで整理できること

住宅ローン控除は、ざっくり言うと「その年の年末まで住み続けているか」が大きな分かれ目です。

なので、売却や転居がある年は、ここを先に確認すると迷いが減ります。

ひとこと：まずは「その年の12/31に、その家に住んでいる状態だったか」だけ確認すると、次の判断が一気にラクになります。

注意1：年末調整で「いつも通り出す」とズレることがある

売却や転居がある年は、住宅ローン控除の前提（年末に住んでいるか）が変わりやすいです。年末調整で提出する書類の扱いは、状況に合わせて見直すのが安心です。

注意2：住み替え＋3,000万円控除は「組み合わせ制限」が出ることがある

旧居の売却で3,000万円控除などの特例を使う場合、新居側の住宅ローン控除（または関連控除）が、入居年や前後の年との関係で制限されることがあります。

注意3：「ローンが残って安く売った」は別の特例（損失の扱い）

住宅ローンが残っていて、売却価格がローン残高を下回る形だと、損失を他の所得と相殺したり、繰り越したりする特例が候補になることがあります。住宅ローン控除とは別枠なので、混ぜない方が安心です。

パターン	何が不安？	着地点（考え方）
今年売る。今の家で住宅ローン控除を取っている	今年分も控除できる？	「年末に住んでいるか」が分かれ目。売却・転居の時期を先に確定
売って住み替える。新居で住宅ローン控除も取りたい	旧居の3,000万円控除と両方いける？	年（入居年・前年・前々年など）で制限が出ることがあるので、年を並べて確認
ローンが残ったまま、安く売って損が出た	税金どうなる？	損失の特例（損益通算・繰越）側で整理。住宅ローン控除とは別枠

コツ：制度の細かい条文に入る前に、「年（いつ住んで、いつ売って、いつ入居したか）」だけ先に揃えると、確認がすごくラクになります。

回答：まず「年末までその家に住んでいる状態か」が分かれ目です。売却や転居の時期で前提が変わるので、日付を先に確定すると判断しやすいです。

回答：同じ年や前後の年の関係で、住宅ローン控除（または関連控除）が使えない扱いになることがあります。入居年・前年・前々年を並べて確認するのが安全です。

回答：住宅ローン控除ではなく、「譲渡損失をどう扱うか（損益通算・繰越）」の話になることがあります。別枠で整理すると、混乱が減ります。