不動産売却 相場 調べ方の結論｜最初に見る3つと確認手順

「相場を調べたのに、査定を出したら全然ちがう金額だった」

不動産の相場って、調べ方を少し間違えるだけで数字がズレます。

このページでは、相場を見るときに最初に見る3つだけに絞って、迷いが増えない順番で整理します。

結論：まず「同じ条件の箱」を作らないと、相場は当たりません

相場を調べるとき、いちばん最初にやるのは「近い物件を集める」ことではなく、条件を揃えることです。

ここが曖昧だと、良い数字だけ拾ってしまって、あとで現実に引き戻されます。

揃える項目	例	ズレると起きること
物件タイプ	マンション／戸建て／土地	価格の動き方が別物になる
エリア	町名・駅距離・学区の差	同じ駅でも相場が一段変わる
築年数	築10年／築25年 など	リフォーム前提かどうかが変わる
広さ・間取り	60㎡台の3LDK など	単価が同じでも総額がずれる
条件	角部屋・階数・眺望・駐車場	「高い理由」を見落とす

次に見るのは「売り出し価格」じゃなく「成約に近い数字」

相場でよくある勘違いが、「掲載されている売り出し価格＝相場」になってしまうこと。

売り出し価格はスタート地点で、成約価格はゴールです。どっちも見ますが、役割が違います。

数字の種類	見え方	使いどころ	注意点
売り出し価格	ポータル等で見える	今の競合・値付けの雰囲気	「値下げ前提」が混ざる
成約に近い数字	査定・事例・周辺情報から推測	現実的な着地点の幅を作る	条件が揃っているかが最重要
㎡単価（坪単価）	比較しやすい	広さが違う物件の比較	特殊条件（角部屋等）に引っ張られる

最後に「今の競合」を見て、値付けの肌感を合わせる

相場の幅ができたら、最後にやるのが「今、同じ土俵で売っている物件」を見て、値付けの肌感を合わせることです。

ここで見たいのは、価格そのものより価格の理由です。

見たポイント	読み取れること	自分の物件に当てはめる
同じ条件で高い物件	高い理由（リフォーム・眺望など）がある	理由が作れないなら同じ価格は危ない
安いのに売れない物件	価格以外の理由がある可能性	似た弱点があるなら先に対策を考える
ちょうど良い価格で動いてる物件	市場の「今の空気」	値付けの基準点にしやすい

10分でできる確認手順（この順番なら迷いが増えにくい）

1. Step1：物件の条件を紙に書く（タイプ／エリア／築年／広さ／強み弱み）
2. Step2：条件が近い競合を3〜5件だけ拾う（高い理由・安い理由をメモ）
3. Step3：「現実的な幅」を作る（下限〜上限を決めて、どこを狙うか決める）

質問と回答：相場調べで止まりやすい所だけ

質問：売り出し価格だけ見て決めるのはダメ？

回答：ダメではないですが、そのままだとズレやすいです。売り出し価格は「今の競合」を見るには便利ですが、着地点の判断は別に用意した方が安全です。

質問：マンションと戸建てで相場の見方は変わる？

回答：変わります。マンションは管理費・修繕積立金・階数・方角で差が出やすく、戸建ては土地の条件（間口・道路・駐車）や建物の状態で差が出やすいです。まず「揃える条件」を物件タイプに合わせて決めるのが近道です。

質問：査定を出す前に相場を調べる意味ある？

回答：あります。相場の幅を持った状態で査定を見ると、「高い／安い」より先に「なぜその数字か」を冷静に確認できます。査定の比較が一気に楽になります。

まとめ：最初に見る3つ（ここだけでOK）

• ① 相場を見る単位を揃える（同条件の箱を作る）
• ② 成約に近い数字を意識する（売り出し価格は役割を分ける）
• ③ 今の競合を見て、価格の理由を読む

①カテゴリへ戻る ②次のページ