不動産売却 リフォーム いる？｜直す費用をかける前に見る所

売る前にリフォームした方がいいのかな…って、悩みますよね。

きれいにしたら高く売れそう。でも費用も大きい。しかも「やったのに回収できない」話もよく聞きます。

このページでは、直す前に見る順番を整理します。先に境界線を作ると迷いが減ります。

結論：狙うのは「加点」より「減点を減らす」。大きな工事は慎重に

売却前の工事で一番多い失敗は、「お金をかけたのに価格が上がらない」です。

買う側は、リフォーム費用そのものをそのまま上乗せして評価してくれるわけではありません。

だから基本の考え方は、

この軸で見ると、「直す所」と「触らない所」が見えてきます。

まず分ける：直すべき所は「安全・機能・トラブル種」です

迷ったら、直す対象はこの3つに絞るのが楽です。

分類	例	放置すると起きがちなこと
安全（危ない）	階段の手すり不安／床が抜けそう／漏電が疑わしい	内見で一発アウトになりやすい
機能（使えない）	給湯器が不調／水が出ない／雨漏りの疑い	交渉で強く値引きされやすい
トラブルの芽	シロアリの疑い／配管の水漏れ／カビが広がる	契約後の揉めごとに繋がりやすい

逆に、やりすぎになりやすいのは「好みが分かれる工事」

お金がかかる割に回収しにくいのは、だいたいここです。

やりすぎになりやすい例	理由	代わりにやると効きやすいこと
キッチン・浴室の総入れ替え	買主の好みが分かれる	水回りの清掃・臭い対策・見え方の改善
内装を全面張り替え	素材・色の好みが合わないと刺さらない	壁紙の部分補修・照明で明るさを出す
高級設備の追加	価格帯と客層が合わないと評価されにくい	生活感を整えて「印象の減点」を減らす

お金をかける前に見る判断軸は3つ

直すか迷うときは、これだけチェックすると決めやすいです。

迷いにくい決め方（Step1〜3）

1. Step1：直したい所を「安全／機能／トラブル種／見た目」に分けてメモする
2. Step2：安全・機能・トラブル種だけ、見積もりと“売り方への影響”を聞く
3. Step3：「直す／直さない」を境界線で決める（下の表を使う）

この状態なら…	考え方	動き方
安全・機能に直結している	交渉の材料になりやすい	先に直す（または直す前提を明確化）
トラブルの芽がある（雨漏り疑い等）	後から揉めやすい	調査して、説明できる状態にする
見た目だけ（好みが分かれる）	費用回収が難しいことが多い	掃除・片付け・明るさで印象を整える
迷うグレー（設備は古いが動く）	買主が自分でやりたいケースも多い	現況の説明＋必要なら価格側で調整

質問と回答：直すか迷う所

質問：リフォームしたら高く売れますか？

回答：上がることもありますが、費用がそのまま上乗せされるとは限りません。効きやすいのは「安全・機能・トラブルの不安を消す」工事です。好みが分かれる工事は回収しにくいことがあります。

質問：古いけど使える設備（給湯器など）はどう考える？

回答：動いているなら「現況の説明＋交渉で調整」が合うことも多いです。ただし不調があるなら、買主の不安が一気に増えるので、修理・交換・調査のいずれかで説明できる形にすると安心です。

質問：直さないと印象が悪くなりそうで怖いです

回答：その不安は自然です。大工事より先に、掃除・片付け・臭い・明るさ（照明やカーテン）を整えるだけでも印象はかなり変わります。工事は「不安を消すもの」から優先すると判断がぶれにくいです。

まとめ：工事は「不安を消すもの」から。好みの工事は慎重に

• 狙うのは加点より「減点を減らす」
• 直すべきは「安全・機能・トラブルの芽」
• 好みが分かれる大工事は回収しにくいことがある
• 迷ったら、見積もりと“売り方への影響”をセットで聞く

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