相続と税金｜相続した不動産を売る前に確認すること（特例・期限・書類）

相続で家や土地を引き継いだあと、「売ろうかな」と思った瞬間に、税金が急に不安になりますよね。

しかも相続の税金と、売却の税金は別モノなので、頭の中がごちゃっとなりがちです。

ここは順番を決めると、一気に落ち着きます。

結論：売る前に確認するのは5つだけ

確認すること	ここで迷うと	先にやること
① 名義・遺産分割の状況	売却手続きが進まない／揉めやすい	誰が売る主体か（名義）を決める
② 相続税がかかるか＋期限	期限に追われて判断が雑になる	死亡日からの期限をメモする
③ 取得費の出どころ	利益が大きく見えやすい	「故人が買った時」の資料を探す
④ 使える特例の候補	使えるのに気づかない	空き家／取得費加算の可能性を当てる
⑤ 売るタイミング（期限が絡む）	期限切れで特例が消える	「いつまでに売ると有利か」を整理する

税金は2種類：相続の税金と、売却の税金

「相続で税金、売っても税金…二重？」って感じますよね。

ここで大事なのは、売却側の利益計算では、取得費が相続した人が買った金額ではなく、故人が買った時の金額を元に考えることが多い、という点です。

相続税がかかった人：取得費に“足せる”可能性

相続税を払っていて、なおかつ相続した不動産を売る場合、条件に当てはまると相続税の一部を取得費に加える考え方が使えることがあります。

ざっくり言うと、利益を小さく見せられるので、売却の税負担が軽くなる可能性があります。

ここは「相続税を払った人」ほど、先に確認したいポイントです。

相続税の申告書の控えや、税額が分かる資料は、売却の計算でも役に立ちます。

相続した“空き家”：別枠の3,000万円控除がある

もうひとつ、相続ならではで有名なのが、被相続人の居住用財産（空き家）の特例です。

条件に当てはまると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける枠があります（相続人が多い場合など、控除額が変わることがあります）。

遺産分割が決まっていない時：期限だけ先に進む

相続は、話し合い（遺産分割）がすぐ決まらないこともあります。

ただ、税の期限は待ってくれないので、ここは要注意です。

今日やること：売却前に迷いを減らすStep1〜3

1. Step1：名義と相続人を確認する（誰が売る主体になるかを整理）
2. Step2：死亡日からの期限をメモする（相続税の期限、特例の期限が絡みそうか）
3. Step3：特例の候補を当てる（空き家の特例／取得費に足せる特例の可能性）

質問と回答：ここで止まりやすい所だけ

質問：相続税を払っていない場合、取得費に足せる特例は使える？

回答：相続税が課税されていることが要件に入る形があるので、相続税を払っていないと当てはまらない可能性が高いです。ここは先に「相続税が出たか」を確定させるのが近道です。

質問：相続した家をすぐ売っても大丈夫？

回答：売却自体は可能でも、名義や遺産分割、期限が絡むと段取りが崩れやすいです。先に「名義」「期限」「特例候補」の3つだけ整えると、話が早く進みます。

質問：空き家の特例と、居住用の3,000万円控除、どっち？

回答：亡くなった方が住んでいた家を相続して売る話なら、空き家の特例側が候補になります。一方で、あなた自身が住んでいた家を売る話なら、居住用の控除側が候補になります。まずは“誰の居住用か”で分けるのがコツです。

まとめ：相続の売却は「期限」と「特例の候補」で迷いが減る

• 相続の税金と、売却の税金は別で動く
• 取得費は「故人が買った時」を元に整理されやすい
• 相続税があるなら、取得費に足せる特例の候補がある
• 空き家の3,000万円控除は“別枠”なので、混ぜない
• 分割が決まらなくても、期限の確認だけは先に

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