契約不適合責任が怖い人へ｜不動産売却で揉めにくくする整理と伝え方

不動産を売る時に、いちばん怖い話のひとつが「契約不適合責任」だと思います。

売ったあとに不具合が出て、「修理して」「お金返して」みたいになったら…って考えると、胃がキュッとなりますよね。

でも、ここは“怖いから何もしない”が一番危ないです。

やることを順番に整えると、揉める確率はかなり下げられます。

結論：「隠す」より「ズレた説明」が一番揉める

契約不適合責任の話で揉めるのは、だいたいこの形です。

売主は軽い不具合と思っていた → 買主は重要な欠陥だと思った → 後からズレが爆発。

契約不適合責任って何？（超ざっくり）

ざっくり言うと、契約で約束した内容と違う不具合があった時に、買主から請求が出る可能性がある、という考え方です。

ポイントは「欠陥があるか」より、契約でどう書いて、どう説明したかです。

よく揉める対象	例	揉めやすい理由
雨漏り・漏水	天井のシミ、配管の水漏れ	生活に直結して深刻化しやすい
シロアリ・腐食	床が沈む、木部の傷み	修理費が大きくなりやすい
設備の不具合	給湯器、エアコン、換気扇など	「使えると思った」がズレる
境界・増改築のズレ	増築未登記、境界未確定	手続きが絡んで面倒になりやすい

売主が先にやるべき順番：ここだけ守れば事故が減る

1. 棚卸し：気になる不具合を「ある／ない／分からない」に分ける
2. 告知：分かっていることは、先に伝える（後出しを避ける）
3. 範囲整理：どこまで売主が負うか（期間・対象）を契約で整える
4. 記録：伝えた内容を、書面・メールで残す

棚卸しのやり方：完璧じゃなくていい（むしろ早い方がいい）

区分	どう書く？	例
ある（確認済み）	症状＋時期＋頻度	「雨の強い日に天井にうっすらシミ」
ない（現状）	現状の範囲	「居住中は大きな漏水は無し」
分からない	分からないと書く	「床下は未点検で不明」

不具合がある時の伝え方：角を立てず、逃げない言い方

伝え方の理想はこれです。

事実 → 状況 → 対応（してる／してない） → 不明点。

直す？直さない？の考え方

「直してから売るべき？」と悩む人が多いです。

結論は、全部直す必要はありません。状況によって分けるのが安全です。

状況	考え方	動き
原因がはっきり＆軽微	直して説明もシンプルに	修理→記録→告知
原因が不明／費用が読めない	無理に直さず、事実を告知	現状説明→特約で範囲整理
生活に直結する重大系	買主の不安が大きい	点検・診断だけでも検討

今日やること：揉めにくくするStep1〜3

1. Step1：不具合を「ある／ない／分からない」で棚卸しする（メモでOK）
2. Step2：担当者に共有して、告知内容（書面）に反映してもらう
3. Step3：契約で範囲（期間・対象）を整えて、説明のズレを減らす

質問と回答

質問：小さな不具合も全部言った方がいい？

回答：基本は「知っていることは後出ししない」が安全です。ただ、伝え方は淡々と、事実ベースで十分です。盛って不安を増やす必要はありません。

質問：「分からない」って書くと不利？

回答：不利になることもありますが、「ない」と言い切ってズレる方が揉めやすいです。分からないなら分からないで、必要なら点検を検討する、が安全側です。

質問：契約不適合責任はゼロにできる？

回答：取引の条件や相手によって変わります。契約条項（特約）で範囲を狭めたり、期間を限定したりする考え方はありますが、全部を単純にゼロにできるかはケース次第です。ここは担当者と条件をすり合わせて、書面で整えるのが大事です。

まとめ：怖い時ほど「棚卸し→告知→範囲整理→記録」

• 揉める原因は「隠す」より「説明のズレ」
• まず不具合を“ある／ない／分からない”で棚卸し
• 事実ベースで告知し、契約で範囲（期間・対象）を整える
• 言った内容は記録で残す（感情戦を避ける）

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