賃貸中の売却（オーナーチェンジ）｜揉めやすい所と事前に揃える確認ポイント

賃貸中のまま売る「オーナーチェンジ」を、買主が気にする所（家賃・契約・修繕・退去）に絞って整理。入居者対応で無理をしない進め方もまとめました。

賃貸中の売却：オーナーチェンジの注意｜「資料が揃うと売れやすい」

賃貸中の物件を売るときは、ちょっと空気が違います。

買う側が見るのは「家」だけじゃなくて、家賃の流れと契約の中身だからです。

だからこそ、やり方を間違えると、売りにくくなったり、入居者さんと気まずくなったりします。

このページでは、オーナーチェンジで疲れにくい確認ポイントを、必要な分だけに絞ってまとめます。

このページで整理できること

オーナーチェンジって何？（何が引き継がれる？）
買主が必ず気にするポイント（5つ）
入居者対応で無理をしない進め方
売却前に揃えたい資料チェック

結論：オーナーチェンジは「家賃」「契約」「修繕」を書類で揃えると一気に進みやすい

賃貸中の売却は、買主から見ると「家を買う」より、家賃が入る仕組みを買うに近いです。

なので、写真や内覧よりも、まず書類の揃い具合で安心感が決まります。

買主が見たい3点セット

家賃の条件（いくら・いつ・滞納はあるか）
賃貸契約の内容（契約期間・更新・特約）
修繕や管理の状況（どこを直したか・今後の負担）

オーナーチェンジって何？｜「入居者つきのまま売る」

ざっくり言うと、入居者さんが住んでいる状態で、オーナー（貸主）だけが入れ替わります。

入居者さんからすると、住む場所は同じで、家賃を払う相手が変わるイメージです。

項目	空室で売る	オーナーチェンジ
売る対象	物件そのもの	物件＋賃貸契約（家賃の流れ）
買主の関心	住みやすさ、立地、状態	利回り、契約条件、修繕負担
進め方の肝	内覧・見せ方	書類と条件の明確さ

ポイント：買主が不安になるのは「家賃が本当に入る？」「あとで揉めない？」の部分です。だからそこを先に消します。

買主が気にするポイント5つ｜ここが見えないと止まりやすい

買主が見たいこと	なぜ重要？	揃えるもの
① 家賃・入金状況	収益の核	賃料、入金日、滞納の有無（過去も含めて）
② 賃貸契約の内容	縛り（特約）があると収益が変わる	契約書、更新条件、家賃改定の条項
③ 敷金・保証金の扱い	引き継ぎ時にトラブルになりやすい	預かり額、引き継ぎ方法、精算ルール
④ 修繕履歴と今後の負担	買った後の出費を読めないと怖い	修繕の履歴、設備の年式、直近の不具合
⑤ 管理の形（管理会社の有無）	引き継ぎがスムーズか	管理委託契約の有無、管理費、対応範囲

オーナーチェンジは、買主の疑問が消えるほど売れやすいです。逆に書類が出ないと、一気に慎重になります。

入居者対応で無理しない｜ここを間違えると気まずくなる

オーナーチェンジでしんどいのは、「入居者さんにどう伝えるか」です。

基本は、管理会社がいるなら、まず管理会社経由が安心です。

やり方	メリット	注意点
管理会社経由で進める	連絡のトーンが安定しやすい	勝手に入居者に連絡を入れない
入居者に事前共有する	後から驚かれにくい	言い方を間違えると不安を煽る

一番安全な考え方：「入居者さんに無理をさせない」。内覧や写真の扱いも、管理会社と方針を揃えるのが先です。

売却前に揃えたい資料チェック｜これがあると話が早い

賃貸借契約書（更新の履歴が分かるもの）
入金状況（滞納の有無が分かるメモでもOK）
敷金・保証金の預かり額と扱い
修繕履歴（いつ何を直したか）
管理委託契約（ある場合）と管理費
設備の年式（給湯器、エアコンなど）

コピペ用：オーナーチェンジで進める前の確認メッセージ

そのまま送れる文

賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ）を検討しています。買主側の不安を減らすため、事前に条件と資料を揃えたいです。
①家賃・入金状況（滞納の有無）を、どの形で提示するのが一般的ですか
②賃貸契約書の確認ポイント（更新・特約・家賃改定）を教えてください
③敷金・保証金の引き継ぎ方法はどう整理しますか
④修繕履歴や設備年式は、どこまで出しておくと話が早いですか
⑤入居者さんへの連絡や内覧の扱いは、管理会社経由で進められますか

質問と回答：ここで止まりやすい所

質問：入居者がいると、売れにくい？

回答：買主の層が変わります。実需（自分で住む人）より、投資目的の買主が中心になりやすいです。だから書類が揃っているほど有利になります。

質問：内覧はどうなるの？入居者が嫌がったら？

回答：状況次第です。無理に進めると関係が悪くなりやすいので、管理会社経由で方針を揃えるのが安全です。写真や資料中心で進めるケースもあります。

質問：敷金の引き継ぎが不安…

回答：ここはズレると揉めやすいので、預かり額と引き継ぎ方法を最初に文で整理するのが安心です。契約書のどこに書くかも合わせて確認すると安全です。

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