不動産売却 ローン完済の費用｜抵当権抹消の考え方と段取り

ローンが残っている家を売るとき、急に不安が強くなるのが「完済ってどうやるの？」問題です。

査定や相場より、むしろここで手が止まる人が多いです。

このページでは、ローン完済と抵当権抹消の話を、決済日に慌てない順番で整理します。

結論：売却代金でローンを完済し、同日に抵当権を外す。ここがセットです

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。

多くの場合は、売却代金でローン残債を完済して、同じ日に抵当権を抹消します。

この「同じ日」がポイントで、買主側は抵当権が残ったままの物件を受け取りたくないので、決済日当日にまとめて動きます。

やること	なぜ必要？	誰が動く？
残債の確定	完済に必要な金額が分からないと決済できない	売主＋金融機関
完済（返済）	ローンをゼロにする	売主（売却代金から支払い）
抵当権抹消	買主が安心して所有できる状態にする	司法書士＋金融機関

完済で動くお金：費用は「残債」と「手続き費用」に分かれます

完済まわりで動くのは、ローン残債だけではありません。

細かいですが、当日に慌てやすいので先に置きます。

項目	内容	メモ
ローン残債	完済に必要な元本＋利息等	「完済日」で金額が変わる
繰上返済手数料等	金融機関の条件による	無料のケースもある
抵当権抹消の登録免許税	登記でかかる税金	不動産の個数で増える
司法書士報酬	登記手続きの依頼費	決済の段取り込みで依頼することが多い

抵当権抹消の流れ（決済日に起きること）

決済日って、雰囲気が“銀行イベント”になります。

ざっくりの流れを知っておくと安心です。

順番	何をする？	よくある場所
1	必要書類の確認（本人確認・印鑑など）	金融機関 or 司法書士の同席
2	買主から売買代金の入金	売主口座（当日着金）
3	売主がローンを完済（残債を返済）	同じ金融機関内で処理されることが多い
4	金融機関が抵当権抹消書類を出す	司法書士へ渡る
5	司法書士が登記申請（名義変更＋抵当権抹消）	法務局へ
6	鍵の引き渡し等	最後にまとめて

決済日に慌てないための事前チェック（これだけで事故が減る）

1. Step1：金融機関に「完済に必要な金額」を事前に出してもらう（完済予定日ベース）
2. Step2：繰上返済手数料や必要書類を確認する
3. Step3：司法書士と「決済日の段取り」を共有する（集合時間・場所・持ち物）

確認したいこと	聞き方の例
完済金額（完済予定日）	「◯月◯日完済で、必要金額を教えてください」
当日の持ち物	「本人確認・印鑑・通帳など、必要なもの一覧ください」
抹消書類の受け渡し	「抹消書類は当日どなたが受け取りますか？」

質問と回答：ローン完済まわりの不安

質問：ローンが残っていても売れますか？

回答：多くのケースで売れます。売却代金でローンを完済し、同日に抵当権を外すのが一般的です。大事なのは「完済金額」と「決済日の段取り」を先に固めることです。

質問：抵当権抹消って自分でできますか？

回答：できなくはありませんが、決済日当日の流れとセットになるので、実務では司法書士に依頼することが多いです。段取りをまとめて任せた方が事故が減ります。

質問：完済金額っていつ確定する？

回答：完済予定日ベースで金融機関が金額を出します。日付で利息等が変わるので、決済日が決まったら早めに確認するのが安心です。

まとめ：完済と抵当権抹消は「同日にセット」。事前準備が勝ちです

• 売却代金で完済し、同日に抵当権を抹消するのが一般的
• 費用は「残債」＋「手続き費用（登記・司法書士等）」
• 完済金額の確認と、決済日の段取り共有を早めに

①カテゴリへ戻る ②次のページ