譲渡所得とは？不動産売却の税金が決まる「利益」の見方をざっくり整理

譲渡所得は「売れた金額」ではなく「利益」です。基本の計算式（収入−取得費−譲渡費用−特別控除）と、取得費が分からない時の考え方、書類の集め方をやさしくまとめます。

譲渡所得って何？不動産売却の「利益」をざっくり理解する

不動産を売る話になると、急に出てくる「譲渡所得」。

言葉が固いだけで、やってることはシンプルです。

売った結果、いくら“利益”が出たか。それを税金の計算に使う、ただそれだけです。

このページで整理できること

譲渡所得＝何のこと？（売却代金じゃない）
基本の計算式（何を引くのか）
取得費が分からない時に困らない考え方

まず結論：譲渡所得は「売却代金」じゃなく「利益」

いちばん多い勘違いがこれです。

「4,000万円で売れた＝4,000万円に税金がかかる？」

違います。税金の計算の土台は、あくまで利益（もうけ）です。

イメージ：フリマで売った時と同じです。

売れた金額から、仕入れ値と送料を引いて、残った分が“もうけ”。不動産でも、この考え方がベースになります。

基本の式：これだけ覚えると一気に分かる

項目	ざっくり意味	例
収入金額	売れた金額（売買代金など）	4,000万円
取得費	買った時にかかったお金（＋改良した費用など）	3,000万円
譲渡費用	売るために直接かかったお金	仲介手数料、測量費など
特別控除	条件を満たすと差し引ける“控除”	居住用の3,000万円控除など

計算の形（超ざっくり）

譲渡所得の目安＝収入金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

※このページは「考え方」をつかむ用です。細かい適用条件や税率は次ページ以降で扱います。

よくある落とし穴：ここで話がズレやすい

落とし穴①：査定額や売却代金だけで税金を想像して不安になる

税金は「利益」にかかるので、取得費と譲渡費用が分からないと判断できません。先にそこを揃えるのが近道です。

落とし穴②：「取得費＝買った金額」だけで終わらせてしまう

建物は年数で価値が減っていく扱いがあるので、建物部分はそのまま取得費にならないことがあります。ここを雑にすると、後で計算がややこしくなりがちです。

……正直、ここは一度つまずくと面倒です。だから最初から「揃えるもの」を決めた方がラクです。

ざっくり例：数字で見ると安心しやすい

ケース	状況	どう考える？
例1	売却4,000万／購入3,200万／売る費用200万	利益の土台は「4,000−(3,200+200)」。ここから控除の有無で変わる
例2	売却3,000万／購入3,500万	利益が出ていない（むしろマイナス）ので、税金の心配は先に小さくなる
例3	購入が昔で、契約書が見つからない	取得費の扱いがポイント。次の「今日やること」で先に準備する

ポイント：この時点で「税金がいくら」と決め打ちしないでOKです。まずは利益が出そうか、その大きさがどれくらいか、ここを見にいきます。

今日やること：譲渡所得で迷わないためのStep1〜3

Step1：「買った時の資料」を探す（売買契約書、重要事項説明書、領収書っぽいもの）
Step2：「売るためにかかった費用」をメモする（仲介手数料、測量、解体、印紙など“売るために直接”のもの）
Step3：「控除が関係しそうか」をざっくり当てる（居住用か、相続か、など）

小ワザ：書類が完璧に揃ってなくても、まずは「何が足りないか」だけ分かれば前に進めます。足りない所は、次ページ以降で埋めればOKです。

質問と回答：ここだけ先にスッキリ

質問：譲渡所得がマイナス（損）っぽい時も、税金の話は必要？

回答：まずは「利益が出ているか」の確認が先です。損が出ているなら、税金の心配は一段下がることが多いです。ただし他の条件で手続きが絡むこともあるので、判断が必要な時は次のページで整理していきましょう。

質問：取得費が分からないと、もう詰み？

回答：詰まないです。焦らずに、まずは契約書・通帳履歴・登記事項など「出どころ」をたどります。それでも難しい時の考え方も用意されています。ここは次ページ群（書類・控除・境界線）を見ながら、順番に整えるのが安全です。

まとめ：譲渡所得は「利益」。まず“引くもの”を揃える

譲渡所得＝売却代金じゃなく、売却で出た利益
計算の形は「収入−(取得費＋譲渡費用)−控除」
最初は取得費と譲渡費用を集めるのが近道

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