ローン残債がある家の売却：進め方の現実ライン｜完済できる？足りない？の判断順

結論：売却はできる。鍵は「決済日に完済→抵当権抹消」

ローンが残っている家を売るときの基本は、これだけです。

買主からの代金が入って、銀行への返済が行われて、抵当権が外れる。ざっくりこの流れが成立すれば、進められます。

まず確認する3つ：残債・完済額・決済日の段取り

「残債はいくら？」だけ見てしまいがちですが、実際は次の3つで判断が早くなります。

確認すること	なぜ大事？	メモ例
①残債（いま残ってる元金）	足りる/足りないの土台	残債：＿＿＿＿円
②完済に必要な金額（決済日時点）	利息や日割りが入るので、残債とズレる	完済額：＿＿＿＿円（○月○日想定）
③決済日の段取り（誰が何をする？）	当日は「お金と書類」が同時に動く	決済日：＿＿月＿＿日（午前/午後）

分岐：売却代金で足りる／足りない（現実ライン）

ここが一番大事な分岐です。難しく考えず、まずは2択で見ます。

状況	ざっくり何が起きる？	先に決めること
売却代金で完済できる（足りる）	売却代金→銀行返済→抵当権抹消→引渡し	決済日と必要書類を揃える
売却代金だけだと完済できない（足りない）	足りない分をどう埋めるかが必要	不足額の用意方法／銀行との相談を早めに

決済当日の流れ：何が起きる？何を用意する？

決済当日は、スピード感があります。何が同時に動くかだけ押さえておくと安心です。

順番	起きること	売主側で意識すること
1	買主から代金の支払い（金融機関での手続きが多い）	時間に余裕を持つ（午前/午後を確認）
2	売却代金からローン完済へ（銀行への返済）	完済額・振込先・手数料の確認
3	抵当権抹消の段取り（司法書士が関与することが多い）	必要書類が揃っているか
4	鍵の引渡し、引渡し完了	鍵・残置物・室内の状態を整える

抜けやすい確認：手数料・抹消費用・書類

ここは、後から気づくと面倒になりやすい所です。先に“存在だけ”把握しておきます。

項目	何が起きやすい？	先に確認する先
完済の手数料・諸費用	完済額に上乗せが出ることがある	借入先の金融機関
抵当権抹消に関する費用	抹消の手続きが必要になる	不動産会社／司法書士
必要書類の不足	直前に探して焦りやすい	早めに一覧をもらう
売却代金の受け取り口座	口座の準備が遅れると当日がバタつく	不動産会社の案内

今日からの進め方：Step1〜3

やることを増やさず、順番だけ整えます。

1. Step1：借入先に「決済日想定の完済額」を確認する（残債ではなく完済額）
2. Step2：売却価格の現実ラインを決める（完済できる／不足するの分岐を先に見る）
3. Step3：決済当日の段取り（必要書類・鍵・口座）を早めに一箇所へまとめる

質問と回答：残債がある時の不安

質問：ローンが残っていると、売却はできない？

回答：売却自体はできます。大事なのは、決済日に完済して抵当権を外せる形になっていることです。

質問：残債より高く売れないとダメ？

回答：目安としては「完済に必要な金額」を見ます。残債だけでなく、決済日ベースの完済額と、手数料なども含めて判断します。

質問：売却代金で足りない場合はどうなる？

回答：不足額をどう整えるかの話に切り替えます。早めに借入先や不動産会社に相談して、進め方の選択肢（段取り）を確認するのが現実的です。

まとめ：今日やること

• ① 借入先に「決済日想定の完済額」を確認する
• ② 足りる／足りないの分岐を先に出して、現実ラインを決める
• ③ 決済当日の段取り（書類・鍵・口座）を一箇所にまとめる

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