築古マンションの売り方の工夫｜査定が伸びない原因と通し方

築古マンションって、売れないわけじゃないんです。

ただ、買う側が気にするポイントが増えるので、普通に出すと「値下げ前提」の空気になりやすいんですよね。

ここで大事なのは、無理に盛ることじゃなくて、不安が出る所を先に整えることです。

結論：築古は「管理」「将来コスト」「室内の不安」で決まります

築古マンションの価格は、築年数だけで決まりません。

買う側が気にするのは、だいたいこの3つです。

軸	見られるポイント	伸びない時の原因
管理（建物全体）	修繕積立金、長期修繕計画、管理状態	将来の修繕が読めない（不安が強い）
将来コスト	積立金の上がり方、大規模修繕の予定	「あとでお金が増える」気配がある
室内の不安	水回り、配管、におい、結露跡	見えない問題を想像される

査定が伸びない典型：買う側の“想像コスト”が膨らんでいます

築古で値段が伸びない時って、ほぼこれです。

この想像が膨らむほど、買う側は守りに入ります。

なので、売り方の工夫は「想像を減らすための情報と見せ方」だと思うと分かりやすいです。

工夫1：管理資料を“出せる状態”にするだけで印象が変わります

築古ほど、管理の安心感が効きます。

共用部が綺麗とかも大事なんですが、実務で効くのは資料です。

資料	あると何が変わる？	探し方
長期修繕計画	将来の見通しが立つ（不安が減る）	管理会社／管理組合資料
総会資料（直近）	揉めていないか、課題が見える	郵送・配布物
修繕履歴	ちゃんと手を入れてきた実績になる	掲示・配布物、管理会社へ確認
管理費・積立金の内訳	値上げの気配が読みやすい	管理費通知など

工夫2：室内は“高いリフォーム”より「不安が出る所」を先に整える

築古はリフォーム前提の買い手も多いです。

なので、無理にお金を掛けるより、まずは不安が出る所だけ整える方が効きやすいです。

あと、これは小さな話なんですけど。

築古で「部屋が暗い」と思われると、古さが一気に強く見えるんですよね。照明を整えるだけで写真の印象が変わるので、地味に効きます。

工夫3：買う人のタイプを決めると、売り方が一本化できます

築古は「誰に買ってもらうか」で戦い方が変わります。

ここが曖昧だと、説明も写真もブレます。

買い手のタイプ	刺さりやすい所	気にしやすい所
実需（住む人）	生活しやすさ、管理の安心、駅距離	におい、結露、共用部の荒れ
リノベ前提	間取りの自由度、躯体の安心感	配管・水回りの状態、管理の信頼
投資目線	賃料の相場、需要、出口（売りやすさ）	修繕積立金の重さ、規約の制限

迷わない進め方：築古はこのStep1-3で整うことが多いです

1. Step1：管理資料（計画・履歴・費用）を集め、説明できる形にする
2. Step2：室内は「不安が出る所」だけ整え、写真の印象を上げる
3. Step3：査定は金額だけでなく、買い手像と売り方（根拠）で比べる

質問と回答：築古マンションで止まりやすい所だけ

質問：築古だと、リフォームしてから売るべき？

回答：迷うなら、まずは査定で「リフォーム前提の買い手が多いエリアか」を聞くのが早いです。費用をかけても価格に乗りにくいことがあります。まずは清潔感とにおい、結露跡など、不安が出る所を整える方が効きやすいです。

質問：修繕積立金が高いと不利？

回答：高いだけで即不利とは限りません。大事なのは「なぜ高いか」と「計画があるか」です。計画と履歴が見えると、買う側は納得しやすいです。

質問：管理が微妙かも…どう見られる？

回答：共用部の印象は強いです。掲示板、エントランス、ゴミ置き場あたりは買う側が見ます。加えて、総会資料などで「揉めてないか」も見られます。出せる資料があるほど安心感が出ます。

まとめ：今日やること（これだけ）

• 管理資料（計画・履歴・費用）をまず集めて、説明できる状態にする
• 室内は高い工事より「清潔感・におい・結露跡」を先に整える
• 査定は金額だけでなく、買い手像と売り方の具体さで比べる

① カテゴリへ戻る
② 次のページ