農地の売却が難しい理由と手順｜止まりやすい所を先に避ける

農地って、土地なんだから売れるでしょ…と思いがちなんですが。

実際は、普通の土地より売却が難しくなりやすいです。

理由はシンプルで、「買える人」と「使い方」が法律で強く縛られるからです。

結論：農地は「買える人が限られる」ので、段取りが重要です

農地が難しいのは、立地が悪いから…だけじゃありません。

制度上の理由で、そもそも買い手が限られます。

壁	何が起きる？	こちらが先にやること
買い手の制限	誰でも買えない（条件がある）	まず「誰に売れるか」を整理する
用途の制限	勝手に宅地にできない	農地の区分や周辺状況を確認
手続きの追加	許可・届出が必要になりやすい	関係機関に確認し、段取りを組む

まず知っておきたい：農地は“農地のまま”売るのが基本です

農地を売る話で、最初にぶつかりやすいのがここです。

「宅地にして売れば高くなるのでは？」と思っても、農地は簡単に用途変更できません。

だから、基本は農地として売る前提で動くことになります（状況によって例外はあります）。

農地が売れにくい主な理由（止まりやすい所）

つまり、農地は「売ります！」だけでは進みにくいんです。

先に「どのルートで売るか」を決める方が早いです。

売却前に確認したいこと（手元でできる分だけ）

難しく見えますが、まずは手元の資料と現地で分かる所からでOKです。

確認項目	なぜ必要？	確認の入口
地目が「田」「畑」か	扱いが農地として進む	登記簿
場所（市街化/調整など）	期待できる使い道が変わる	自治体の資料、不動産会社
接道・農道・出入り	使いやすさ＝買い手の幅	現地確認、写真
水利（用水・排水）	農業を続ける条件になる	現地、近隣事情
境界・面積	売買の前提が崩れるのを避ける	測量図、公図、現地

迷わない手順：農地売却はこのStep1-3で進めると安全です

1. Step1：登記情報と現地状況を整理（地目・面積・接道・水利・境界）
2. Step2：売却ルートを決める（農地として／用途変更の可能性も含めて）
3. Step3：許可・届出の段取りを確認し、買い手探しと並行で進める

質問と回答：農地でよく止まる所

質問：農地って、誰でも買えるの？

回答：基本は制限があります。買う側に条件があるケースが多く、許可が必要になります。だからこそ、まず「誰に売れるか」を整理してから動く方が早いです。

質問：宅地にして売れば高くなる？

回答：状況によります。農地の場所や区分で、用途変更が難しいことがあります。期待だけで進めると遠回りになりやすいので、まずは自治体や不動産会社に可能性を確認するのが安全です。

質問：境界が曖昧でも売れる？

回答：売れますが、条件が厳しくなりやすいです。農地は隣地との関係や水利も絡むので、境界や出入りを写真と資料で整理しておくと話が進みやすいです。

まとめ：今日やること（これだけ）

• 登記情報（地目・面積）と現地状況（接道・水利）を整理する
• 「農地として売る」前提で、売却ルートを先に決める
• 許可・届出の段取りを早めに確認して、手戻りを減らす

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