3,000万円控除とは？不動産売却で使える条件を“迷わない形”で整理

不動産を売るとき、税金が気になって不安になる人は多いです。

そこで最初に確認したいのが「3,000万円控除」です。

条件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例です。

まず結論：見るポイントは4つだけ

見るポイント	ここがズレると	ざっくり判断
① 家の扱い（居住用か）	そもそも対象外	「今住んでる」「昔住んでた」なら可能性あり
② 売る期限（いつまで）	期限切れで不可	“住まなくなってから”のルールがある
③ 売却相手（誰に売るか）	身内だと不可	第三者への売却が基本
④ 直近の特例（過去2年）	併用できない場合あり	前年・前々年の申告内容を確認

① 家の扱い：対象になる“家”の形

対象は、ざっくり言うと「自分が住むための家」が前提です。

別荘のような保養目的や、一時的に住んだだけ、という扱いだと対象外になることがあります。

② 期限：いちばん多い“もったいないズレ”

以前住んでいた家の場合、期限が決まっています。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、が基本の形です。

期限があるタイプの特例なので、ここだけは早めにメモしておくと安心です。

③ 売却相手：身内への売却は基本NG

親子・夫婦など、特別の関係がある相手に売った場合は、この特例は使えない扱いになります。

「家族に売って整理しよう」みたいな話が出たら、ここで一度立ち止まるのが安全です。

④ 直近の特例：過去2年の履歴でNGになることがある

売った年の前年・前々年に、同じ控除や関連する特例を使っていると、適用できない場合があります。

「前に家を売った」「損失の申告をした」など心当たりがあるなら、確定申告の控えを見ておくと早いです。

迷うケース：境界線だけ先に

家を壊して“土地だけ”売る

土地だけ売る場合は条件が増えます。取り壊しのタイミングや契約の期限など、見られる所が増えるので「土地だけ売り」になりそうなら、早めに条件を確認しておくのが安全です。

共有名義（夫婦など）

共有の場合、控除が使えるかどうかは共有者ごとに判定されます。名義が複数なら、条件の確認も“人数分”必要になります。

家と土地の名義が違う

家の所有者と土地の所有者が違うケースは、条件の確認が必要になります。ここは独断で決めず、資料を揃えてから整理するのが安心です。

今日やること：3,000万円控除のStep1〜3

1. Step1：「居住用に当たるか」を決める（今住んでる／昔住んでた／別荘や短期滞在じゃないか）
2. Step2：「住まなくなった日」を特定して、期限（12/31）をメモする
3. Step3：「売却相手が第三者か」「過去2年に似た特例を使ってないか」を確認する

質問と回答：よく止まる所

質問：引っ越したあと、その家を貸していたら使えない？

回答：ケースによります。以前住んでいた家でも、期限内の売却なら対象になり得ます。ただし「土地だけ売り」などは条件が増えるので、状況が混ざっているなら早めに整理するのが安全です。

質問：控除を使えば税金が0になりそう。申告しなくていい？

回答：原則として、控除の適用を受けるには確定申告での手続きが必要です。「0っぽいから放置」で後から困るのが一番もったいないので、ここだけは外さない方が安心です。

まとめ：使えるかは「居住用＋期限＋相手＋過去2年」で決まる

• 3,000万円控除は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例
• 以前住んでいた家は「住まなくなってから」の期限がカギ
• 身内売買や、直近の特例利用で対象外になることがある
• 使うなら、原則として確定申告で手続きが必要

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